[데일리한국 김지현 기자] "모아타운에 관한 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법에는 기부채납 규정이 없다. 그러다 보니 재개발 방식으로 개발할 때보다 분담금 부담이 훨씬 낮다. 원주민 재입주율이 높을 수밖에 없는 이유다. 뿐만 아니라 층고 완화와 용도지역 상향 등 혜택도 많고 통합주차장이나 도로 조성 등 기반시설에 대한 지원금도 상당하다. 모아타운은 원주민들에게 정말 좋은 제도다"

차종호 이룸에이앤씨 대표이사는 3일 데일리한국과의 인터뷰에서 기존 재개발 방식의 주택정비사업에 비해 모아타운 방식이 장점이 많다고 강조했다. 

차종호 대표는 10년 가량 리모델링 업계에서 일하다가 2013년부터 이룸에이앤씨를 세워 부동산 개발사업을 이끌고 있는 경영인이다. 이룸에이앤씨는 부동산자산관리회사(Property Management·PM)사로 국내 1호 모아타운 사업지인 강북구 번동 사업을 맡아 진행하고 있다. 

주택정비사업의 경우 토지와 건축물 소유자들이 조합을 꾸려 사업을 진행하는 것이 보편적이지만, 조합이 PM사나 부동산 신탁사에 사업을 위탁하여 진행하기도 한다. PM사는 사업을 맡으면 각종 인허가부터 청산까지 조합과 모든 과정을 함께한다.  

- 모아타운이 어떤 제도인지 설명해달라.   

'모아타운'은 서울시가 도입한 새로운 주택정비사업 모델이다. '모아'라는 말 그대로 인접지역에서 시행되는 소규모 정비사업(가로주택정비사업·자율주택정비사업·재건축·재개발) 등을 모아 한꺼번에 개발하는 것이다. 여러 개의 소규모 사업장을 묶어 하나의 대단지를 조성하는 효과를 낼 수 있다는 점에서 재개발과 비슷하다.

그러나 재개발 지구 지정 요건이 까다로운데 비해 모아타운은 한결 완화됐다. 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법에 따라 노후도 50% 이상, 면적 10만㎡ 이내 지역이면 가능하다.  

재개발은 노후도(전체 2/3이상)와 면적, 동의율 등 법정 요건을 모두 충족시켜야 해 신축과 구축이 섞인 저층 주거지의 경우 노후도를 맞추기가 쉽지 않다. 좁은 골목에 다세대·다가구 주택이 밀집돼 주차난이 심각하고 불법 주정차로 응급 구조와 화재 등에 취약해도 근본적으로 주거 환경을 개선시킬 방법이 없는 것이다. 

- 번동이 1호 모아타운으로 선정됐는데, 기존 개발 방식과 어떤 차이가 있나.

모아타운으로 지정되면 층고완화와 용도지역 상향 혜택이 있다. 뿐만아니라 지하 통합주차장이나 주민공동시설 및 도로조성 같은 기반시설을 위해 최대 375억원까지 지원도 받을 수 있다. 번동은 모아타운으로 지정되면서 기존 793가구가 최고 35층 총 1240가구로 탈바꿈하게 됐다. 

가장 좋은 점은 가로주택사업이나 모아타운 방식으로 개발이 진행될 경우 기부채납이 없어 원주민 재입주율이 높다는 것이다.

일반 재개발의 기부채납 비율은 50~75%다. 공공 재개발은 법정 용적률 한도의 120%까지 늘려주고 더 받는 용적률의 20~50% 국민주택 규모 주택을 지어 기부채납하게 돼 있다. 부담이 상당하다. 그러니 재개발의 경우 원주민 재입주율 낮은 것이다. 통상 20% 정도인것으로 알고 있다.

번동의 경우 개인적인 사정이 아니고서야 대부분 재입주할 것이다. 

-모아타운 진행은 어떻게 맡았으며, 현재 진행은 어떻게 되고있나. 

번동은 우이천 인근으로 재개발 요건이 충족되지 않아 5개 사업지로 나누어 가로주택 정비사업을 추진하고 있었다. 설계하면서 서울시와 협의 과정이 오래 걸렸다. 그런 가운데 오세훈 서울시장이 모아타운 제도를 발표하면서 1호 사업지를 맡게 됐다. 

시공은 코오롱글로벌이 맡았다. 5곳의 소규모 단지를 단일 대단지로 개발할 것이다. 

- 모아타운은 정비계획수립이나 조합추진위원회 설립같은 절차가 모두 생략되고 바로 조합설립인가를 받기 때문에 신속하게 진행된다고 하는데... 

실제로 사업을 추진하는 입장에서는 기존 방식과 차이를 잘 모르겠다. 조합추진위 설립이 생략된다고 해서 주민 참여 없이 사업 추진을 할 수 있나. '준비위원회'나 '가칭 00추진위'처럼 이름은 다르지만 사실상 수행하는 기능은 같다. 

- 보수는 어떻게 계산되나?

사업 초기 단계에서 조합이 구성될 때까지는 모든 비용을 우리가 부담한다. 조합이 설립되지 않으면 비용을 청구하지 않는다. 조합이 설립되더라도 그때까지 지출한 비용을 청구하지는 않는다. 조합이 설립되면 우리와 계약을 맺는 조건이다. 

조합이 구성되면 여러 가지 비용이 들어가는데, 무이자로 대여받을 수 있게끔 해준다. 시공사 선정 후에는 시공사에서 대여받을 수 있게 처리해준다.