[K그로우 전문가칼럼=함영진 직방 빅데이터랩장] 지난 6월30일에 이어 약 3개월 만에 9월21일 주거정책심의위원회와 부동산가격안정심의위원회를 통해 규제지역 해제가 단행됐다.

정부는 지방권(세종 제외) 및 일부 수도권 외곽지역(안성, 평택, 동두천, 양주, 파주)의 조정대상지역을 해제하고, 서울‧경기를 제외한 인천(인천 서‧남동‧연수구)‧세종 지역을 투기과열지구에서 해제했다. 세종시는 주택 투기지역에서도 해제됐다.

지방 조정대상지역 해제 지역은 부산(해운대‧수영‧동래‧남‧연제‧서‧동‧영도‧부산진‧금정‧북‧강서‧사상‧사하구), 대구 수성구, 광주(동‧서‧남‧북‧광산구), 대전(동‧중‧서‧유성‧대덕구), 울산(중‧남구), 청주, 천안(동남‧서북), 논산, 공주, 전주(완산‧덕진), 포항 남, 창원 성산 등이다.

연내 가격 하락세가 뚜렷한 시장 상황과 향후 경기 위축 및 수요 부재로 집값 변동성이 더 커질 수 있는 상황을 고려해 지방과 수도권 외곽의 규제지역 해제가 집중됐다. 입주물량이 비교적 많은 인천지역 등은 조정대상지역은 유지하되 투기과열지구에서는 해방됐다.

주택가격 상승률, 청약경쟁률, 분양권 전매량, 주택보급률, 아파트 입주량 등 관련 수치가 과거와 달리 안정된 모습을 보이거나 이미 시장 침체에 돌입한 지자체들에서 규제지역 해제를 적극 요청한 부분이 반영된 것으로 판단된다.

과거 호황기 주택 수요 억제책이 필요했다면 현재는 시장이 180도 바뀌어 냉각된 모습이고 실수요마저 거래를 외면하자 집을 사고파는 구매층 부담을 낮추겠다는 정부 의지가 담긴 조치로 보인다.

역대 최저치의 월별 주택거래량과 매매·전세 가격 조정으로, 규제지역 해제 이후에도 분양과 매매시장의 과열 재현 현상 우려가 상대적으로 낮다는 판단도 규제지역 해제 결단에 영향을 줬다.

오는 26일부터 이들 지역은 세금·대출·분양·정비사업 등 주택시장의 청약·보유·거래 전반을 제약했던 규제에서 자유로워진다.

투기과열지구와 조정대상지역 등 규제지역별 규제내용에 차이는 있으나 규제지역에서 해제된 지역들은 거래세(다주택자 취득세 중과, 22년5월10일~23년5월9일 이내 양도 시 중과 배제) 및 소득세(단기보유 양도세 중과(1~2년 미만 60~70%), 다주택자 양도세 중과·장기보유 특별공제 배제 등), 보유세(2주택 이상 보유자 종부세 추가과세, 세부담 상한 상향), 정비사업 지위양도 제한 등 관련 규제 완화 효과로 세부담이 한층 경감되고 매물 거래가 자유로워질 전망이다.

전매제한 및 재당첨제한, 가계대출(2주택 이상 보유세대는 주택신규 구입을 위한 주택담보대출 금지, LTV, DTI, DSR 규제 등) 등 묶였던 규제가 풀리며 청약과 주택구입 여신 부담이 낮아질 전망이다.

전반적인 주택 시장의 거래 활력은 떨어졌으나 이번 규제지역 해제로 공급과잉 우려가 있거나 향후 차익 기대가 제한적인 곳, 대출 이자부담이 커 매각을 원하는 이들이 집을 팔 출구와 퇴로가 마련될 것으로 기대된다.

다만 매수자의 입장에선 규제지역 해제로 매입 의지가 높아지지는 않을 것으로 생각된다.

조정대상지역 해제가 수도권보다 지방에 집중된 데다, 매매가 상승이 정체된 상황에서 높은 주택담보대출 이자부담을 고려치 않고 주택을 구입하기 쉽지 않을 전망이다.

최근 이들 지역은 입주물량 증가로 인해 공급 부담이 현실화 돼, 단기 거래 증가나 다주택자의 주택 추가 구입을 기대하기는 제한적이다.

대출 이자부담과 주택시장의 거래 활력 저하로 비규제 및 저평가 지역을 찾아다니는 외지인 주택 매입이 줄었고 매입 실익도 높지 않다고 판단된다.

과거처럼 낮은 규제의 틈새를 찾아 유입되던 공시 가격 1억~3억원이하 소액 주택 거래나 비규제 지역의 풍선효과를 노리는 투기적 가수요, 전세 끼고 주택을 구입하는 갭투자 움직임이 많지 않을 것으로 판단돼, 규제지역 해제로 인한 집값 재불안 확률은 한동안 낮을 것으로 생각된다.