[우지연변호사의 건설분쟁]

[K그로우 전문가 칼럼=우지연 변호사] 하자를 발견해 보수요청을 했는데도 시공사에서 하자가 아니라 보수를 못해준다는 답변을 들을 때가 많다. 세대 발코니에 결로로 인한 곰팡이가 가득 피었는데도 말이다.

왜그럴까? 우선 하자의 개념부터 짚어보자.

서울중앙지방법원 건설감정실무(2016년)에서는 ‘건축물의 하자란 일반적으로 완성된 건축물에 공사계약에서 정한 내용과 다른 구조적, 기능적 결함이 있거나, 거래 관념상 통상 건축물이 갖추어야 할 내구성, 강도 등의 품질을 제대로 갖추고 있지 아니한 결과, 그 사용가치 또는 교환가치를 감쇄시키는 결점을 뜻한다’고 정의하고 있다.

먼저 분양계약 및 모델하우스, 분양홍보물 내용 중 분양계약으로 평가될 수 있을 정도로 구체적으로 제시된 사항 및 준공도서 등과 상이하게 시공돼 가치가 하향된 경우 이는 하자다. 계약 내용과 달라 교환가치가 떨어졌기 때문이다. 

분양자와 시공사는 비록 설계도서와 다르게 시공됐지만 사용상 지장이 없기 때문에 하자가 아니라고 항변할 수 있으나, 약정에 미달하게 시공한 것은 그 자체로 하자이고 현재 사용하는데 문제가 있는지 여부는 판단 대상이 아니다. 

예컨대 분양홍보물에서 이태리 브랜드의 주방가구를 시공하겠다고 명기했는데, 실제는 중국산으로 시공한 경우 사용상 지장이 없다 하더라도 하자다. 또한 액체방수 두께가 설계도서에서 지시한 것 보다 얇게 시공되었다면 현재 이로 인한 누수가 발생되지 않았다 하더라도 하자다.

나아가 법령을 위반해 시공한 결과 결함이 있는 것도 하자이다. 예를 들어 소방 설비가 소방법에 위반한 경우, 주택건설기준 등에 관한 규정의 의무사항을 위반하여 시공한 것은 하자이다. 이 부분 역시 현재 사용상 문제가 있는지 여부와 상관없이 하자다.

마지막으로 거래 관념상 통상 건축물이 갖춰야 할 품질을 제대로 갖추지 않아 사용상 지장을 초래하는 것도 하자다. 설계도서대로 시공되어 있어도 통상적인 주거의 기능에 미달하거나, 거래 관념에 부합하지 않게 시공됐다면 하자다. 

세대 발코니의 결로 곰팡이 하자 같은 경우가 여기에 해당된다. 통상 발코니는 비단열공간으로 설계되어 단열재 시공 의무가 없다. 따라서 시공자는 설계도서대로 시공했고, 결로와 곰팡이가 생겼다면 사용자가 환기 등을 게을리 하여 생긴 것이라고 주장하며 하자가 아니라고 항변하기 마련이다. 

그런데 입주민이 일반적으로 기대할 수 있는 수준의 환기를 했는데도 결로 곰팡이가 발생했다면 기본적인 주거의 기능을 갖추지 못한 것으로 평가되므로 하자다. 

서울중앙지방법원 건설감정실무에서도 ‘결로 하자는 실내외 단열 성능에 이상이 발생한 하자로서, 기능상, 미관상, 위생상의 지장을 초래한다. 각종 결로 하자 현상의 제거와 보수에 적합한 공법과 보수비를 산출하여야 한다’라고 규정하고 있다. 

다만, 세대 발코니의 경우는 분양자가 섀시를 시공한 경우에만 분양자가 하자담보책임을 지고, 구분소유자가 직접 시공한 경우는 분양자는 책임이 없다.

통상적인 기능을 미달한 하자에 대한 판단기준은 서울중앙지방법원의 건설감정실무와 국토교통부의 공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 및 하자판정기준에 제시돼 있다. 

다만 각 기준이 서로 상반되는 점도 있고 기준 자체가 없는 부분도 있어 논란의 여지가 있는데, 가장 최종적인 해결방법인 판결의 기준은 서울중앙지방법원 건설감정실무다. 따라서 국토교통부 기준보다 법원 기준이 구분소유자에게 더 유리할 경우 구분유자는 법원 기준으로 하자 보수 요청을 하면 된다.

■ 우지연 건설 전문 변호사는 연세대학교 경영학과를 졸업하고 법무법인 해강 서울사무소 책임변호사로 10년째 아파트 하자소송을 전문으로 수행하고 있다. 액체방수 일정 두께 이상 시공, 스프링쿨러 전면 철거 후 재시공, 방근시트 미시공, 타일부착 강도 부족 전면철거 후 재시공 판결 등 굵직한 승소 판결들을 받았다. 현재 지능형 홈네트워크 기준 위반 관련 하자소송을 맡아 수행하고 있다