[이주현 지지옥션 선임연구원]

[K그로우 전문가 칼럼=이주현 지지옥션 선임연구원] 부동산 경매시장은 시세보다 저렴하게 부동산을 구입할 수 있지만, 그만큼 많은 리스크도 있기 때문에 아무런 준비 없이 뛰어 들어서는 안된다. 

부동산 경매는 공개적인 경쟁입찰 방식이다 보니 누가 먼저 빠르게 정확한 정보를 취합하고, 꼼꼼한 조사를 하느냐에 따라 성패가 좌우된다. 부동산 경매투자에 앞서 초심자가 알아둬야 할 몇 가지를 짚어 보도록 하자. 

첫째, 권리분석은 스스로 할 줄 알아야 한다. 

부동산 경매는 민사집행법에 정해진 절차대로 진행하고, 낙찰자가 잔금을 납부 함으로써 소유권을 취득하게 된다. 하지만 등기부등본상 소멸되지 않는 권리가 있을 수 있고, 주택이나 상가 임차인의 보증금을 낙찰자가 따로 물어줘야 하는 경우도 생길 수 있다. 

물론 사설 경매정보 사이트를 보면 낙찰자의 인수 권리 여부가 분석돼 있긴 하지만, 모든 책임은 투자자에게 있는 만큼 스스로 권리분석을 할 수 있을 만큼은 돼야 한다. 

둘째, 관심지역을 미리 선정하거나 잘 아는 지역부터 시작하자. 

경매 투자에 앞서 관심 있는 지역을 먼저 선정하고, 그 지역 부동산에 대한 정보를 미리 알고 있어야 한다. 경매시장에서 수많은 부동산을 접할 수 있지만, 모든 지역에 대한 정보는 쉽게 알 수 없다. 

따라서 두세 군데 정도의 관심지역을 선정하고, 부동산 별 시세와 흐름을 꾸준히 조사하도록 하자. 그래야 남들보다 한 발 앞서 접근할 수 있고, 보다 정확한 가치를 판단을 할 수 있다.      

셋째, 투자목적을 분명하게 정하자. 

향후 시세차익에 중점을 둘 것인가, 임대수익에 중점을 둘 것인가. 또는 실제 거주나 사용할 목적인가를 명확히 할 필요가 있다. 예로 시세차익이 목적이라면 재개발, 재건축 또는 남들이 잘 찾지 않는 소위 ‘특수물건’에 대한 접근방법과 해결방안 등을 공부해 실력을 쌓아가는 것도 좋다. 

임대수익에 중점을 둔다면 상가나 오피스텔, 지식산업센터 등의 상권분석과 공실률, 수익률에 대한 폭넓은 이해와 지역분석을 게을리하지 말아야 한다. 이렇게 구체적인 목적을 정해 놓을수록 본인에 맞는 투자금과 적정 낙찰 가격 등에 대한 계획도 세울 수 있다. 

넷째, 시간은 여유롭게 계획하자. 

경매를 통해 부동산을 취득하고자 한다면 충분한 시간적 여유를 갖고 입찰 계획을 세우는 것이 좋다. 부동산 경매는 취하, 기일변경 등의 변수가 많기 때문에 응찰자의 계획에 차질이 생기는 경우가 적지 않다. 

또 주택이나 상가를 낙찰받았을 경우 기존에 살고 있는 소유자 또는 임차인을 내보내야 하는데, 이 과정에서 예상보다 기간이 지연되는 경우도 많다. 따라서 조급한 마음을 버리고 최대한 여유 있게 이사계획을 세우고 접근하길 바란다.