[우지연변호사의 건설분쟁]

[K그로우 전문가 칼럼=우지연 변호사] 아파트나 오피스텔 등을 분양받을 때 접할 수 있는 자료는 보통 분양 광고, 분양 카타로그, 견본주택(모델하우스) 정도다. 견본주택에는 평면도와 시방서가 비치돼 있고, 사이버견본주택에는 국토교통부 사이버견본주택 운용기준에 따라 단지 위치도, 배치도 및 조감도, 각 주택형별 평면도·입면도·투시도 등이 포함돼 있기 마련이다. 하지만 건축에 관한 지식이 없는 일반인들이 이를 통하여 내용을 파악하기는 쉽지 않은 일이라 주로 홍보문구, 이미지 컷을 보고 분양받을지를 결정하는 경우가 많다. 

그런데 실제로 입주해보면 분양 카타로그나 견본주택에서 본 내용과 다르게 시공되어있는 부분이 있을 때가 있다. 이런 부분을 사업주체에 항의하면, 돌아오는 답변은 해당 이미지 하단에는 “소비자의 이해를 위한 이미지컷으로 실제 시공과는 다를 수 있습니다” 또는 “마감재의 컬러와 재질 등 세부 사항은 실제와 다를 수 있습니다”라는 취지의 문구가 적혀있으며, 따라서 제공된 이미지 등과 다르게 시공한 것은 잘못이 아니라는 취지의 답변이 돌아오기 마련이다. 

이 말을 듣고 확인해보면 실제로 카타로그 한켠 구석에 깨알같이 작은 글씨로 이와 같이 변경가능성을 고지한 문구가 있다. 

이런 분쟁은 주로 공용부분에서 발생한다. ‘견본주택에 설치한 제품 사양의 경우 해당 사양이 소비자와의 분양계약의 내용으로 구체적으로 포섭된 것으로 보아야 한다’는 해석에 사업주체도 대부분 이의하지 않는다. 하지만 조감도 같은 경우는 사업주체가 책임을 회피하는 경우가 대부분이고, 구분소유자들은 안내 문구처럼 연출된 이미지 컷이라 생각하거나, 사정에 따라 변경됨을 고지하였으니까 다툴 수 없는 것으로 알고 쉽사리 포기한다. 

하지만 카타로그 기재 내용이 실제 시공과는 다를 수 있다는 주의 문구에도 불구하고, 분양계약의 내용으로 포섭되었다고 평가할 수 있는 정도라면 하자로 인정될 수도 있다.

대법원은 “선분양·후시공의 방식으로 분양되는 대규모 아파트단지의 분양광고 내용, 모델하우스의 조건 또는 그 무렵 분양회사가 수분양자에게 행한 설명 중 구체적 거래조건, 즉 아파트의 외형·재질 등에 관한 것으로 사회통념에 비추어 수분양자가 분양자에게 계약 내용으로서 이행을 청구할 수 있다고 보이는 사항에 관한 한 수분양자들은 이를 신뢰하고 분양계약을 체결하는 것이고 분양자들도 이를 알고 있었다고 보아야 할 것으로, 분양계약시에 달리 이의를 유보하였다는 등의 특단의 사정이 없는 한, 분양자와 수분양자 사이에 이를 분양계약이 내용으로 하기로 하는 묵시적 합의가 있었다고 봄이 상당하다(대법원 2007. 6. 1. 선고 2005다5812, 5829, 5836 판결 등)”라고 하며 온천 광고, 바닥재(원목마루) 광고, 유실수단지 광고 및 테마공원 광고는 아파트의 외형·재질 등에 관한 것으로서 분양계약의 내용이 되어 이행할 의무가 있다고 판단하였다. 

필자도 이와 같은 대법원의 입장을 토대로 주장하여 녹지율이 분양광고보다 6% 가량 미달한 경우, ‘세레나데 정원’을 시공할 것이라고 카타로그에 제기되어 있었으나 실제로는 미시공한 경우, 분양 카타로그에 실린 중앙광장 이미지컷에 그려져 있는 파고라 2개소가 설치되지 않은 경우 등을 하자로 주장하여 하자로 판단받은 사례가 다수 있다. 

이와 같이 아파트의 외형 재질에 관한 사항에 대해서도 분양 홍보물과 달리 시공된 부분 중 사업주체가 이행가능한 부분은 하자를 물을 수 있다. 

다만 개별사안에 따라 수분양자에 대한 채무불이행 책임이 인정되는 경우가 있고, 구분소유자들에 대한 하자담보책임으로 인정되는 경우가 있으니 책임을 묻기 전에 전문가의 의견을 구하는 것이 좋겠다. 

한편 사업주체가 임의로 이행할 수 없는 부분, 예를 들어 인근에 학교가 설립된다는 내용, 역이 들어선다는 내용, 도청이 인근으로 이전된다는 내용 등의 사항을 이행하지 못한 것은 사업주체의 책임으로 물을 수 없다.

■ 우지연 건설 전문 변호사는 연세대학교 경영학과를 졸업하고 법무법인 해강 서울사무소 책임변호사로 10년째 아파트 하자소송을 전문으로 수행하고 있다. 액체방수 일정 두께 이상 시공, 스프링쿨러 전면 철거 후 재시공, 방근시트 미시공, 타일부착 강도 부족 전면철거 후 재시공 판결 등 굵직한 승소 판결들을 받았다. 현재 지능형 홈네트워크 기준 위반 관련 하자소송을 맡아 수행하고 있다