[우지연변호사의 건설분쟁]

[K그로우 전문가 칼럼=우지연 변호사] 구분소유자들이 사업주체와 하자처리를 합의하는 과정에서 알게 모르게 구분소유자에게 불리한 방향으로 흘러가는 경우가 많다. 합의의 법적 성질과 관련 법령에 대한 이해를 바탕으로 합의에 임해야 하는데 일반인들의 경우 그렇지 못하기 때문이다.

이에 금번 칼럼에서는 성공적인 하자 합의를 위한 기본개념과 팁들을 소개한다.

먼저 합의의 법적의미는 '당사자 의사의 합치'이다. 따라서 하자보수 내지는 이에 갈음하는 손해배상을 받을 수 있는 범위 내에서 일부 하자에 대해서는 보수 받지 않기로 하고 대신 다른 공사를 요구하는 것도 상대방이 동의한다면 가능하다.

크게 불편하지 않은 하자에 대한 보수비들을 모아 담보책임기간이 지난 타일의 보수를 요구하거나 사용자 과실에 의한 하자도 보수해주는 내용으로 합의할 수도 있고, 필요한 부분을 일부 금전으로 지급받는 합의도 법적으로 문제되지 않는다.

또한 하자 합의의 근거법령은 집합건물법으로 설정하고 이에 맞게 사전에 하자진단업체를 통해 하자진단을 하여야 한다.

흔히 공동주택관리법을 근거법령으로 설정하는 우를 범하는데, 공동주택관리법은 기산일 이후 발생한 하자, 즉 입주당시에는 정상이었으나 그 이후 시공상의 과실 등으로 파손되거나 고장나는 등의 하자만 다룬다. 반면 집합건물법은 도면대비 미시공, 하향변경시공 등 입주당시 이미 발생되어있던 하자에 대한 손해배상까지 규율한다. 

기산일 이후 하자와 기산일 이전 하자의 통상 비율은 4:6 정도다. 따라서 기산일 이전 하자에 대해 미리 잘 파악하고 그에 상응하는 배상을 포함하는 합의안을 꾸리지 않으면 정당한 대가 없이 평균 60%에 해당하는 막대한 금원을 포기하는 불리한 합의를 하게 될 수 있다는 점에 주의하여야 한다.

사업주체가 제시하는 합의서 초안에는 대부분 합의를 대가로 기산일 전 하자인 준공도면 대비 미시공·변경시공 하자의 손해배상 청구권을 포기하는 조건이 붙어있다는 점에 유의하자. 

역으로 집합건물법을 근거로 하여 조사를 해두면 합의의 대상으로 포섭되는 하자가 양적으로 많아지고 이를 손해배상금으로 환산하면 기산일 이후 하자만 다룰 때보다 2.5배 이상으로 금액이 커진다. 하자협상에서 그만큼 요구할 수 있는 것도 많아진다. 배상금액이 커지면 필요한 부분만 보수받고 나머지 금액은 일정 수준의 숙원사업 공사 등을 요구하여 합의하는 등 선택지가 많아진다. 

다만 집합건물법은 권리주체를 구분소유자로 규정하고 있는데 개별 소유자들이 직접 하자합의를 진행하는 것은 현실적으로 불가능하므로 구분소유자들이 입주자대표회의나 관리단에 채권양도를 하여 진행하는 것이 필요하다.

나아가 합의서에 하자보수종료 확인 간주조항 같은 구분소유자에게 불리한 조건이 들어있는지 잘 살펴보아야 하며 합의 공사 이행을 보장할 만한 장치(재하자보수 기간 설정, 보증서 요구) 등을 설정하는 것이 좋다.

또한 구분소유자들에게 유리한 방향으로 제반 사항을 꼼꼼하게 점검해줄 하자진단 회사 및 법률전문가의 도움을 받아 협상을 진행하는 것도 크게 도움이 된다.