이주현 지지옥션 선임연구원 

[K그로우 전문가 칼럼=이주현 지지옥션 선임연구원] 빌라는 다세대와 연립주택을 통칭하지만 건축법에서는 주택으로 쓰이는 면적에 따라 각각 구분해서 취급한다. 

다세대 주택은 1동 건물에서 주택으로 쓰이는 면적이 660㎡ 이하, 주택으로 쓰이는 층수가 4개층 이하인 건축물을 뜻한다. 연립 주택은 주택으로 쓰이는 면적이 660㎡를 초과하고, 주택으로 쓰이는 층수가 4개층 이하인 건축물을 뜻한다. 

이 중 공통점이면서 가장 중요한 사항은 다세대와 연립주택 모두 4개층을 초과해 주택으로 사용할 수 없다는 점이다. 간혹 경매로 나온 빌라의 용도가 비(非)주택인 경우가 있고, 혹은 불법증축된 경우가 있어 입찰자의 주의가 필요하다. 

이에 빌라 입찰 시 반드시 알아둬야 할 세 가지 주의사항이 있다.

우선은 불법 용도변경이다. 입찰하고자 하는 빌라 건물이 총 5층 이상으로 지어져 있다면 해당 호수가 불법으로 용도변경 된 것은 아닌지 꼼꼼한 체크가 필요하다. 

건축 당시 4개 층은 공동주택으로 허가를 받고, 1개 층은 근린시설(사무소 등) 등으로 허가받을 경우에 5층 이상 건축이 가능하다. 

여기서 문제는 근린시설 부분을 주택으로 무단 변경해 사용하는 곳이 경매로 나오기 때문이다. 이 같은 부동산을 낙찰받을 경우, 주택이 아닌 상가 기준으로 취득세율이 적용될 뿐만 아니라 추후 원래 용도로 원상복구 해야 할 의무가 있다.

따라서 경매로 나온 해당 호수의 건축물대장을 열람하고 용도가 주택인지 비주택인지 확인해야 한다. 통상적으로 빌라 건물이 필로티 구조(1층을 주차장 등으로 사용)의 5개층 건물이라면 2층 또는 꼭대기층의 용도가 근린시설일 확률이 높으므로 참고해야 한다.

다음은 불법 증축이다. 주거지역에 소재한 건물은 일조권 사선제한 때문에 상층부 면적이 줄어들면서 계단식 형태의 건축물이 만들어진다. 이때 건축법상 북쪽 건물의 일조권을 확보하기 위해 남쪽 건물은 경계선으로부터 일정 거리 두면서 층수를 올려야 한다. 

계단식 주택에서 건물 외부로 생기는 빈 공간을 '베란다'라고 하는데 이곳에 새시를 설치하거나 조립식 패널을 이용해 창고 또는 보일러실로 활용하는 곳을 많이 볼 수 있다. 

이는 엄연한 불법 확장으로 관할 관청에 적발될 경우 위반건축물로 등재될 뿐만 아니라 이행강제금 납부와 원상복구 의무가 있으므로 주의해야 한다.

마지막으로 시세조사가 쉽지 않다. 아파트는 단지마다 면적과 구조가 일정해 실거래가격과 호가 등을 참고해 적정 시세를 쉽게 파악할 수 있다. 

하지만 아파트 보다 개별성이 강한 빌라는 주차장 현황, 건물 마감재, 층수와 방향, 엘리베이터 유무 등에 따라 시세가 천차만별이기 때문에 현장에서 발품을 팔아야 하고 빌라 내부를 면밀히 살펴보는 등 적극적인 시세비교를 해야만이 적정 시세를 파악이 가능하다.