[데일리한국 전문가칼럼=우지연 건설전문 변호사] 흔히 아파트 등 집합건물의 하자처리를 하면서 범하는 실수가 시공사에만 하자보수요청을 하는 것이다.

건물을 시공한 주체가 시공사이고 CS센터를 직접 운영해 입주자 등으로부터 하자 접수를 직접 받으므로 문제될 일이 없다고 생각할 수 있다. 심지어 공동주택의 경우 공동주택관리법 제36조(하자담보책임)에서는 건축주뿐만 아니라 시공자도 하자보수의무를 지도록 규정하고 있기도 하다.

공동주택의 하자보수처리 절차를 규정하는 공동주택관리법에서 시공자가 직접 하자보수의무를 부담하도록 정하고 있어도 하자담보책임의 실체법인 집합건물법에서는 분양자에게 회생절차개시 신청, 파산 신청, 해산, 무자력(無資力) 또는 그 밖에 이에 준하는 사유가 있는 경우에만 시공자가 직접 하자담보책임을 부담하도록 규정하고 있다. 때문에 시공자에게만 하자보수 요청을 해온 경우에는 제척기간 내에 권리보전이 됐다고 보기 어렵다.

법원도 회의적인 태도를 보여왔다. 구체적으로 서울중앙지방법원이 아파트에서 시공사에게만 하자보수요청을 해온 사안에서 하자보수요청한 공문들에 분양자를 대리하거나 대행해 청구한다는 점이 기재돼 있지 않은 점에 비춰볼 때 하자담보책임기간을 준수한 것으로 볼 수는 없다고 판단한 사례 등이 있다.

집합건물법 제9조에서 정하고 있는 구분소유자에 대한 사업주체의 하자담보책임기간의 성격은 공종별로 각 기간 내에 행사하지 않으면 절대적으로 권리가 소멸하는 제척기간이다.

이 기간 내에 분양자에게 하자보수청구를 행사해야만 권리 실권을 막을 수 있으며 시공사에게만 청구한 경우 내용적으로는 빠짐없이 보수청구를 해왔다 하더라도 분양자에게 청구하지 않았다는 이유로 제척기간 내에 권리보전이 되지 않은 것으로 해석될 수 있다.
 
공용 부분은 관리주체가 하자보수요청 공문을 남겨놓는 것이 일반적이므로 수신인에 분양자를 넣는 정도로 사전에 관리 가능하지만 전유부분은 통상 CS센터를 통해 시공사에 하자접수를 하는 것이 일반적이다. 

분양자에게 일일이 따로 하자보수요청하기가 번거로우므로 수고스럽더라도 각 공종별 제척기간 만료 전에는 입주자대표회의나 관리주체가 대행해 구분소유자들의 하자체크리스트를 모아 분양자에게 일괄통지하고 보수 요청하는 식으로 권리보전을 확실히 해둘 필요가 있다.