명시적 일부 청구임을 명시해 소송 진행해야

[K그로우 전문가 칼럼=우지연 변호사] 공동주택 하자처리 건을 맡아 진행하다 보면 잦은 질문 하나가 있다. 해당 공종의 하자담보 책임기간이 만료되기 이전에 전체적인 합의나 소송을 하게되면 그 이후에 발생한 해당 공종의 하자는 담보책임 기간이 남아있어도 보수나 손해배상을 받지 못하는 것 아닌지에 대한 것이다.

이는 명시적 일부 청구의 개념을 알지 못해 생기는 오해에서 비롯된 질문으로 판단된다. 

민법에는 '소송물'이라는 것이 기준이 돼 심리 및 판결의 대상이 돼 판결의 기판력이 미치게 된다. 즉 같은 소송물에 대해 이미 확정판결이 있었다면 이에 대해 다시 소를 제기하는 등으로 다툴 수 없게 되는 것이다.

하자는 개별 하자마다 각각 별개의 소송물을 구성한다(대법원 2007다83908판결, 서울중앙지방법원 2012가합84160판결 등 참조). 건별로 하자 보수를 받을 수도 있고 안 받는 것을 선택할 수 있듯 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구하거나 합의를 하는 것도 하자 건별로 달리 할 수 있다. 소멸시효도 원칙적으로는 하자마다 개별적으로 기산한다.

다만 소송에서 명시적 일부청구임을 밝히지 않은 경우는 당시까지 발생한 하자의 전부에 청구한 것으로 간주돼 당시에 청구하지 않은 하자도 이후에 청구할 수 없게 될 수 있으니 명시적 일부청구라는 점을 명시해야 한다.

명시적 일부 청구임을 명시해 소송을 진행할 경우, 소송에서 다루지 않은 하자에 대해 담보책임 기간이 만료될 때까지 보수를 청구하거나 보수에 갈음하는 손해배상을 청구할 수도 있고 보증금을 청구해 받을 수도 있다.

하자담보책임 기간이 10년인 '건축법' 제2조제1항제7호에 따른 건물의 주요 구조부 및 지반공사의 하자의 경우, 10년 담보책임 기간을 채울 때까지 기다릴 것이 아니라 하자가 발생했을 때마다 즉각 보수하는 것이 타당하다. 

건물의 주요 구조부 및 지반공사 하자의 하자담보책임 기간을 10년으로 설정한 것은 뒤늦게 발생하는 하자기 때문이 아니라 중대한 하자이므로 긴 담보책임 기간을 설정해 사업 주체에 강력한 하자보수의무를 부과하기 위한 것이기 때문이다. 

주요 구조부 및 지반공사의 하자를 담보책임 기간이 남았다는 이유로 보수를 미룬다면 하자가 확대, 건물의 내구성 등에 악영향을 미칠 수도 있으므로 담보책임 기간이 긴 하자라고 하더라도 되도록 신속히 해결하는 것이 최선이다.

집합건물의 경우 통상 담보책임 기간 2년 또는 늦어도 3년이 지나기 전에 하자진단과 채권양도를 진행해 2년 내지 3년 담보책임 기간인 하자들에 대해 일괄 합의나 소송을 통해 해결할 때 기산일 이전 발생한 하자나 5년 차, 10년 차 하자까지 당시 발생된 부분을 모두 모아 해결하는 것이 실무다.