[K그로우 전문가칼럼=엄정숙 법도종합법률사무소 대표변호사] 흔한 경우는 아니지만 상가 임대차에서 계약 기간을 10년간 유지한 건물주와 세입자 관계가 종종 있다. 문제는 갱신요구권을 더는 행사할 수 없는 10년 이상 된 상가 임대차부터는 재계약 시 제소전 화해도 다시 신청해야 하는지 혼란이 생길 수 있다는 점이다.

결론적으로 제소전 화해 효력은 갱신요구건 행사 여부와 관계없이 10년이 지나면 소멸시효에 의해 효력이 사라져 제소전 화해를 다시 신청해야 한다는 사실을 명심해야 한다.

제소전 화해란 소송을 제기하기 전 화해를 한다는 의미로 법원에서 성립 결정을 받는 제도다. 화해조서가 성립되면 강제집행 효력을 가진다. 주로 상가임대차 관계에서 많이 활용된다.

법률상 제소전 화해의 효력은 계약이 완전히 끝날 때를 의미한다. 즉 계약서상 정해진 기간이 끝나면 제소전 화해 효력이 사라진다는 의미다.

이 과정에서 변수는 상가 세입자가 10년간 갱신요구권을 행사할 수 있다는 점이다. 계약서상에는 계약이 끝났지만 세입자가 갱신요구권을 행사한다면 법률상으로는 계약이 유지되는 것으로 보기 때문이다.

제소전 화해를 맺은 상황이라면 세입자의 갱신요구권을 고려해 재신청이 필요하지 않도록 조서에 갱신 시 효력에 관한 사항을 넣는 게 일반적이다. 다만 갱신요구권이 남아 있더라도 최초 제소전 화해 조서를 작성할 때 ‘갱신요구권 행사 이후에도 제소전 화해 효력은 유효하다’는 내용이 없다면 재신청이 필요할 수 있으니 주의가 필요하다.

반면 10년간 행사할 수 있는 상가 세입자의 갱신요구권이 제소전 화해 효력에 혼란을 초래할 수 있는 원인이 되기도 한다. 갱신요구권이 사라진 10년 이후 재계약에도 제소전 화해 상 계약 갱신으로 볼 수 있을지에 관해 판단이 쉽지 않다는 이유다.

하지만 제소전 화해 효력은 갱신요구권 행사 기간과 관계없이 판결문에 대한 소멸시효만 생각하면 된다. 민법에서 정한 판결문의 소멸시효는 10년으로 이 기간이 지나면 효력이 사라진다고 규정하고 있다.

민법 제165조 - '판결에 의해 확정된 채권은 단기의 소멸시효에 해당한 것이라도 그 소멸시효는 10년으로 한다’

건물주와 세입자는 제소전 화해가 단순한 공증이나 각서라 생각하는 경우가 종종 있다. 하지만 제소전 화해 조서는 소송의 판결문과 같은 집행권원이므로 판결에 의한 법률을 적용받는다.

따라서 제소전 화해 조서가 10년이 지났다면 소멸시효에 의해 효력이 사라져 세입자의 갱신요구권과 관계없이 재신청이 필요하다는 사실을 명심해야 한다.

한편 건물주와 세입자가 서로 간 이해관계가 맞아 수십 년 동안 임대차 관계를 유지하려고 할 때는 제소전 화해 재신청 시기를 어떻게 판단해 볼 수 있을까.

이 경우 제소전 화해 조서가 법률상 10년간 유효하다는 원리를 이해한다면 간단하게 대처할 수 있다. 가령 최초 제소전 화해 조서를 작성할 때 세입자와 재계약 여부를 고려해 '계약이 갱신돼도 제소전 화해는 유효하다'는 내용을 대부분 넣게 된다.

마찬가지로 10년이 지날 때마다 법률상 제소전 화해 조서가 소멸시효에 의해 효력이 사라지기 때문에 10년마다 한 번씩 동일한 조서 내용을 넣는다면 10년간 유효하다. 즉 20년~30년간 계약을 희망하더라도 10년이 되는 해마다 제소전 화해를 재신청했다면 10년 내에서는 제소전 화해를 재신청할 필요가 없다는 뜻이다.

정리하면 세입자의 갱신요구권과 관계없이 제소전 화해 효력은 10년이 지나면 소멸시효에 의해 사라지기 때문에 재신청이 필요하다. 수십 년간 임대차 관계를 희망할 때는 10년이 되는 해마다 제소전 화해 재신청 시 '재계약 시에도 제소전 화해 조서는 유효하다'는 조항이 있다면 10년 내에서는 재신청이 필요하지 않다.